LLI en SCI à l’IS

Un dispositif optimisé pour la capitalisation

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), lorsqu’il est porté par une SCI soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS), permet une gestion patrimoniale différente de la SCI à l’IR.

L’avantage majeur réside dans la possibilité d’amortir intégralement le bien et ses charges, ce qui réduit fortement le résultat imposable.

Ce montage est particulièrement adapté aux investisseurs cherchant à capitaliser à long terme dans une structure professionnelle.

Les avantages concrets

• Amortissement du bien immobilier et des charges → réduction importante du résultat imposable.
• Impôt sur les bénéfices à taux réduit (15 % jusqu’à 42 500 € de résultat, puis 25 %).
• Conservation du bénéfice dans la société pour réinvestir → effet boule de neige.
• Possibilité de loger plusieurs biens dans la même structure.
• Séparation entre patrimoine personnel et patrimoine de la société.

Comment ça fonctionne ?

1. Constitution d’une SCI à l’IS.
2. Acquisition d’un ou plusieurs biens locatifs éligibles au dispositif LLI.
3. Amortissement comptable du bien et déduction des charges.
4. Résultat imposé à l’IS, avec distribution éventuelle de dividendes aux associés (soumis à la flat tax de 30 %).

Exemple concret

Une SCI à l’IS achète un immeuble en LLI pour 1 000 000 €, dont 200 000 € de travaux.

• Loyers annuels : 60 000 €
• Amortissements + charges : 55 000 €
• Résultat imposable : 5 000 € seulement
• IS à 15 % : 750 € d’impôt
• Les bénéfices peuvent être réinvestis dans de nouveaux biens via la SCI.

Pour qui est-ce adapté ?

• Investisseurs souhaitant bâtir un parc immobilier au sein d’une structure professionnelle.
• Profils voulant limiter l’impact fiscal immédiat grâce aux amortissements.
• Personnes envisageant une stratégie long terme de capitalisation.

Points de vigilance

• En cas de revente, la plus-value est calculée en réintégrant les amortissements, ce qui augmente la fiscalité de sortie.
• Dividendes distribués soumis à la flat tax (30 %).

Nota Bene :

LLI via une autre personne morale à l’IS

Outre la SCI, il est possible de loger un investissement en LLI dans un autre type de société (SARL, SAS, holding, etc.).

• Les règles fiscales sont identiques à celles d’une SCI à l’IS.
• Sociétés commerciales (SARL, SAS, holding) : autres activités possibles, rémunération, autres investissements… mais gestion plus lourde.