Statut du bailleur privé 2026 : jusqu'à 5 600 € de déduction fiscale, mode d'emploi

Adopté par l'Assemblée nationale le 14 novembre 2025 puis par le Sénat le 30 novembre 2025, le statut du bailleur privé constitue la pièce maîtresse du volet logement du budget 2026. Ce nouveau dispositif fiscal permet aux particuliers qui achètent un logement pour le louer de déduire chaque année une fraction du prix d'achat de leurs revenus fonciers imposables. Ce mécanisme, appelé amortissement, s'étale sur une durée minimale de 12 ans correspondant à l'engagement de location.

Contrairement à l'ancien dispositif Pinel qui offrait une réduction d'impôt directe sur l'impôt sur le revenu, le statut du bailleur privé fonctionne différemment. Il réduit la base imposable des revenus locatifs, ce qui diminue mécaniquement l'impôt à payer sur ces revenus. L'avantage fiscal réel dépend donc directement de votre tranche marginale d'imposition : plus celle-ci est élevée, plus l'économie d'impôt sera importante. Un contribuable imposé à 30% économisera davantage qu'un contribuable imposé à 11% pour un même montant d'amortissement.

Le dispositif ne concerne que les investissements réalisés entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028. Les biens déjà en location avant cette date ne sont pas éligibles. Cette limitation temporelle vise à créer un effet d'accélération sur le marché immobilier neuf, durement touché par la fin du Pinel et la hausse des taux d'intérêt.

Les taux d'amortissement varient selon deux critères cumulatifs : le type de bien (neuf ou ancien rénové) et le niveau de loyer pratiqué. Le principe est simple : plus le loyer est modéré, plus le taux d'amortissement est avantageux. Ce mécanisme vise à inciter les investisseurs à proposer des logements accessibles aux ménages modestes.

NEUF	Logement RE2020	ANCIEN	Travaux >= 20%
📊Loyer intermédiaire 3,5%/an		📊 Loyer intermédiaire 3%/an
📊 Loyer social 4,5%/an		📊 Loyer social 3,5%/an
📊 Loyer très social 5,5%/an		📊 Loyer très social 4%/an

Ces taux s'appliquent sur 80% du prix d'achat du bien, la part correspondant au terrain étant exclue du calcul. Dans tous les cas, l'avantage fiscal est plafonné à 8 000 euros par an et par foyer fiscal. Ce plafond s'applique quel que soit le nombre de biens détenus, sachant que le dispositif est limité à 2 logements maximum par foyer.

Prenons le cas concret d'un retraité qui décide d'acheter un appartement neuf de 200 000 euros pour le louer en catégorie intermédiaire, c'est-à-dire avec un loyer situé environ 15% en dessous du prix du marché local.
 

💶CALCUL DE L'AVANTAGE FISCAL

📄 Prix d'achat 200 000 €

📊 Base amortissable (80%) 160 000 €

📈Taux (neuf intermédiaire) 3,5%/an

✅ Déduction annuelle 5 600 €

Cette déduction de 5 600 euros vient directement réduire les revenus fonciers imposables du propriétaire. Si ce retraité perçoit 8 000 euros de loyers annuels bruts, il ne sera imposé que sur 2 400 euros après déduction de l'amortissement (8 000 moins 5 600). Pour un contribuable situé dans la tranche à 30%, cela représente une économie d'impôt de 720 euros par an sur le seul impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux évités sur la part déduite.

Sur la durée totale de l'engagement de 12 ans, l'amortissement cumulé atteindra 67 200 euros(5 600 euros multipliés par 12 ans). Attention toutefois : cet amortissement viendra augmenter la plus-value imposable en cas de revente du bien. Il convient donc d'intégrer ce paramètre dans le calcul de rentabilité globale de l'opération.

Pour bénéficier du statut du bailleur privé, plusieurs conditions strictes doivent être remplies simultanément. Le non-respect d'une seule de ces conditions entraîne la perte de l'avantage fiscal et peut donner lieu à un redressement.

Pour un logement neuf, le bien doit être achevé après le 1er janvier 2026 et respecter la réglementation environnementale RE2020. Les logements en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) sont éligibles à condition que le permis de construire ait été déposé entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028.

Pour un logement ancien, les travaux de rénovation énergétique doivent représenter au moins 20% du prix d'acquisition total. Le bien doit atteindre une classe énergétique A, B, C ou Daprès travaux, selon les exigences définies par décret. Les passoires thermiques classées F ou G nécessitent donc des travaux conséquents pour devenir éligibles, ce qui peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros selon l'état initial du logement.

Dans tous les cas, le bien doit être loué nu, c'est-à-dire non meublé, pendant une durée minimale de 12 ans. La location doit constituer la résidence principale du locataire. Les loyers doivent respecter les plafonds fixés par zone géographique, correspondant à environ 15% en dessous des prix du marché local. Les ressources du locataire doivent également respecter des plafonds définis par décret. Enfin, le locataire ne doit pas avoir de lien familial avec le propriétaire bailleur.

Le statut du bailleur privé peut intéresser les seniors dans des situations bien précises, mais il ne convient pas à tous les profils d'investisseurs.

Le dispositif est pertinent si vous disposez d'un capital suffisant pour acheter un bien neuf ou pour réaliser d'importants travaux de rénovation énergétique dans un logement ancien. Il l'est également si vous acceptez un engagement de location de 12 ans avec des loyers modérés, et si votre objectif principal est l'optimisation fiscale plutôt que la maximisation des revenus locatifs immédiats. Dans ces conditions, l'économie d'impôt peut atteindre plusieurs milliers d'euros par an.

En revanche, ce statut présente des limites pour les retraités. Si vous cherchez avant tout à compléter votre pension avec des revenus locatifs élevés, les loyers plafonnés réduiront significativement la rentabilité de votre investissement. L'engagement de 12 ans peut également poser question pour un investisseur de plus de 70 ans qui souhaite conserver une certaine flexibilité dans la gestion de son patrimoine. Enfin, le basculement automatique au régime réel d'imposition pendant toute la durée de l'engagement impose une comptabilité plus rigoureuse.

À noter : lors des débats budgétaires, l'Assemblée nationale a voté un plafonnement de l'amortissement LMNP (loueur en meublé non professionnel) à 2%, contre 4 à 5% actuellement. Toutefois, cette mesure n'a pas été reprise par le Sénat et son adoption définitive reste incertaine. Si elle entrait en vigueur, la location nue deviendrait plus attractive fiscalement par rapport à la location meublée.