Fiscalité, bailleurs concernés… ce que change concrètement le dispositif Jeanbrun pour l’investissement locatif - Challenges

Pour relancer l’investissement locatif, le gouvernement a intégré le « dispositif Jeanbrun » au projet de loi des finances pour 2026. Une mesure qui apporte un nouvel avantage à la location vide.

Vers un nouveau changement de la fiscalité pour la location nue ? Ce mardi 20 janvier, le Premier ministre, Sébastien Lecornu, a déclenché le fameux article 49.3 de la Constitution sur la partie recettes du projet de loi des finances (PLF) pour 2026. Parmi les mesures retenues par le gouvernement, l’une vise à encourager l’investissement locatif, en berne depuis plusieurs années. En quatre ans, les investissements locatifs dans l’ancien ont chuté de 18,6 %, selon le dernier bilan de Century 21. Une baisse encore plus flagrante du côté des logements neufs : - 63 % ans sur trois ans (de 2021 à 2024), selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).

Pour faire face à la crise, les acteurs du secteur ont tenté à diverses reprises de convaincre l’exécutif d’instaurer un « statut du bailleur privé ». Après de multiples allers-retours parlementaires, cette incitation à investir dans la pierre s’est finalement transformée en « dispositif Jeanbrun », plus intéressant fiscalement que la copie initiale du ministre du Logement, qui avait déçu la filière.

Un dispositif qui concerne uniquement la location nue au régime réel

Ce nouveau dispositif, qui reste conditionné à l’adoption définitive du budget, prévoit la possibilité d’appliquer un taux d’amortissement pour tous les bailleurs mettant leur bien en location nue (ou vide), et ayant opté pour le régime fiscal « foncier réel ».

Pour un investissement dans le neuf, il ouvre droit à un amortissement fiscal de 3,5 % par an (sur la valeur du bien amortissable) pour un logement à loyer intermédiaire plafonné à 8 000 euros, de 4,5 % pour un logement social plafonné à 10 000 euros et de 5,5 % pour un logement très social plafonné à 12 000 euros. Un mécanisme qui s’applique aux maisons et aux appartements sur tout le territoire. Le propriétaire doit toutefois s’engager à louer le bien pendant neuf ans.

Par ailleurs, il sera désormais possible d’imputer son déficit foncier – c’est-à-dire lorsque le montant des dépenses engagées dépasse celui des revenus liés à la location vide – sur son revenu global. Autrement dit, « si un investisseur a 50 000 euros de revenus par an et un déficit foncier de 10 000 euros, il ne sera plus imposé sur 50 000 euros mais sur 40 000 », a expliqué une source gouvernementale à l’AFP.

En ce qui concerne les appartements anciens, le dispositif Jeanbrun pourra s’appliquer uniquement si le bailleur réalise des travaux représentant 30 % du montant de l’achat. Si ce critère est respecté, il pourra bénéficier d’un amortissement de 3 % pour un logement intermédiaire, de 3,5 % pour un logement social et de 4 % pour un logement très social avec un plafond de 10 700 euros. Et jusqu’à 21 400 euros de déficit foncier peuvent également être déduits du revenu global jusqu’en 2027.

« Ce dispositif va créer un choc d’offre et permettre de construire près de 50 000 logements supplémentaires par an. C’est un signal fort au monde du logement », se réjouis le ministre Vincent Jeanbrun.

Rééquilibrer la fiscalité entre la location meublée et vide

Concrètement, ce mécanisme introduit un nouvel avantage fiscal pour les investissements en location nue. Car jusqu’ici, seule la location meublée non professionnelle (LMNP), au régime réel, permettait de profiter d’amortissements (sur le mobilier ou le coût des travaux par exemple). L’objectif est donc de rééquilibrer la fiscalité. « L’amortissement du dispositif Jeanbrun va permettre de créer une charge virtuelle pour ne pas payer d’impôt sur les loyers perçus, ce qui était actuellement le point fort du LMNP », résume Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué chez Maslow, spécialisé dans l’investissement locatif.

Ainsi, si un particulier ayant une tranche d’imposition à 30 % achète un appartement de 50 m2 à 200 000 euros, et qu’il applique un loyer mensuel de 724 euros par mois, cette nouvelle fiscalité lui permettrait d’obtenir une économie d’impôt de 15 120 euros sur neuf ans, selon une simulation de Maslow. « Plus la tranche d’imposition du bailleur est haute, plus l’économie d’impôt est importante », observe Pierre-Emmanuel Jus.

« Les grands gagnants sont ceux qui ont déjà des revenus fonciers positifs », complète-t-il, autrement dit, les investisseurs qui perçoivent d’autres loyers déjà imposés. Ils peuvent désormais effacer une partie de leur fiscalité grâce à l’amortissement. Dans ce cas, le bailleur réalise une économie d’impôt de 23 787 euros sur neuf ans.

À partir du même cas pratique, mais en simulant cette fois un investissement en location meublée, avec un loyer supérieur de 20 %, Maslow constate que les économies d’impôt sont quasiment équivalentes entre le régime LMNP et le dispositif Jeanbrun. « La localisation et le marché locatif local seront déterminants dans le choix de l’investisseur », assure Pierre-Emmanuel Jus. De quoi inciter les particuliers à (ré) investir dans la pierre et augmenter l’offre locative alors que le marché continue de se dégrader.

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