Fiscalité. LMNP en 2026 : des changements sont-ils à prévoir ?

Fiscalité LMNP en 2026 : des changements sont-ils à prévoir ?

L’investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) évolue à compter du 1er janvier 2026, avec plusieurs changements fiscaux intégrés dans le Budget 2026. Ces ajustements, issus des dernières réformes votées, modifient certains mécanismes clés du dispositif d’investissement, et plus particulièrement la fiscalité.

Dans cet article, nous faisons le point pour vous permettre d’y voir clair et d’anticiper sereinement les conséquences de ces nouvelles règles si vous avez un projet d’investissement locatif meublé.

Pourquoi le statut LMNP évolue-t-il en 2026 ?

La location meublée figure comme l’un des dispositifs fiscaux les plus attractifs pour l’investissement locatif. Le statut de loueur meublé non professionnel offre un cadre fiscal avantageux avec l’amortissement de la valeur du bien, hors terrain, et du mobilier qui a contribué au développement de la location meublée ces dernières années. 

Dans une volonté de rééquilibrage du marché locatif au profit de la location nue, les députés ont adopté un certain nombre de mesures restrictives sur la location meublée, et plus particulièrement sur les meublés de tourisme.

L’objectif n’est pas de remettre en cause le fonctionnement du LMNP, mais d’encadrer davantage certains avantages fiscaux, en particulier ceux liés à l’imposition des revenus locatifs et à la revente des biens.

Rappels sur les modifications du LMNP en 2025

Régulation de la fiscalité du régime micro-BIC en 2025

Le régime micro-BIC, qui permet aux loueurs de meublés d’obtenir un abattement forfaitaire sur leurs recettes locatives dans une limite de 77 700 €/an, ne semble pas revenir sur la table des discussions pour le Budget 2026.

Pour rappel, la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a régulé le pourcentage d’abattement fiscal pour les locations meublées touristiques de :

• 50 à 30 % pour les meublés de tourisme non classés dans une limite de 15 000 €/an contre 77 700 €/an en 2024
• 71 à 50 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôte dans une limite de 77 700 €/an contre 188 700 €/an en 2024
  
  

Les taux d’abattement restent les mêmes pour les meublés classiques à destination longue durée, soit 50 % dans une limite de 77 700 €/an.

Réintégration des amortissements à la revente

La loi de finances pour 2025 a également apporté son lot de changements sur la fiscalité des locations meublées en réintégrant les amortissements comptables dans le calcul de la plus-value à la revente. Ce mécanisme permet à l’investisseur au régime réel d'imposition de prendre en compte la dépréciation de la valeur du bien et du mobilier due au temps et à l'usage et de la sortir en charge déductible pour réduire l’assiette imposable.

Cette réintégration de l’amortissement a pour conséquence une augmentation de la fiscalité, toutefois, dans les faits, il faut prendre en compte le régime fiscal des plus-values immobilières qui prévoit un abattement selon la durée de détention. Au bout de 22 ans de détention, l’investisseur est exonéré d’impôt sur la plus-value et il en est de même des prélèvements sociaux à la 30e année.

De plus, cette mesure ne concerne pas les résidences de service, comme les résidences étudiantes ou séniors.

Évolution du LMNP en 2026 : quels impacts concrets pour les investisseurs ?

Les investisseurs en location meublée de tourisme sont davantage impactés par les évolutions fiscales de 2025, qui vont se pérenniser pour 2026. La loi Le Meur prévoit également la création d’un téléservice national à partir de mai 2026 pour l’enregistrement des nouvelles locations touristiques.

Dans le cadre des discussions pour l’adoption du Budget 2026, les députés ont adopté un sous-amendement proposant de plafonner l’amortissement annuel à 2 %, et ce pour tout type de location meublée. Cet amendement n’a toutefois pas été retenu lors de l’analyse du texte au Sénat. Aucune évolution de l’amortissement au régime réel n’est à prévoir pour l’heure.

Aucun autre changement pour la location meublée n’est prévu pour l’heure. 

Le régime réel simplifié conserve un réel intérêt pour ceux qui supportent des charges significatives et qui souhaitent lisser leur fiscalité dans le temps grâce à l’amortissement.

Les investisseurs devront toutefois prêter attention au renouvellement du dispositif de l’encadrement des loyers qui vient d’être pérennisé par l’Assemblée nationale en ce mois de décembre 2025.

Si vous êtes intéressé pour investir en meublé, le recours à une plateforme d’accompagnement dans l’investissement locatif peut être utile pour suivre les dernières évolutions législatives.

Mise à niveau des avantages fiscaux de la location nue avec le meublé

Avec les changements fiscaux applicables au LMNP en 2026, la location nue ressort comme la grande bénéficiaire du rééquilibrage opéré. L’objectif affiché est clair : réduire l’écart fiscal entre location meublée et location non meublée, jugé trop important ces dernières années.

La création d’un nouveau statut bailleur privé est également dans le texte du PLF 2026 pour relancer l’investissement dans l’immobilier. 

L’amendement validé le 14 novembre 2025 inclut un amortissement de 3.5 % à 5.5 % selon la typologie du bien : intermédiaire, social ou très social avec une distinction entre neuf et ancien. Cet amortissement sera fixé à 8 000 € par an dans la limite de deux biens.