LMNP : faut-il miser sur le meublé en 2026 ?

LMNP : faut-il miser sur le meublé en 2026 ? Tandis que les débats autour de la fiscalité immobilière se succèdent, faut-il encore miser sur la location meublée en 2026 ? Tour d’horizon de ce qui a déjà été voté, de ce qui pourrait changer et des pistes pour continuer à investir sereinement. LMNP : une fiscalité déjà durcie depuis 2025 - Unsplash Par Ingrid Servaes Publié: 18 Décembre 2025 à 08h55 Temps de lecture: 3 min Partage :

LMNP : une fiscalité déjà durcie depuis 2025

Jusqu’à récemment, un des atouts majeurs du LMNP, lorsqu’on opte pour le régime réel, résidait dans la possibilité d’amortir le bien chaque année. Cet amortissement permet de réduire le résultat imposable et donc d’alléger l’impôt sur les revenus locatifs. Au moment de la revente, la règle était simple : la plus-value imposable se calculait sur la base du prix d’acquisition d’origine, sans tenir compte des amortissements pratiqués.

Depuis le 15 février dernier et la Loi de finances 2025, les amortissements déduits pendant la période de location doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Par exemple, si un investisseur a amorti 50 000 € sur la durée de la location, ces 50 000 € sont retirés du « prix d’acquisition net », ce qui augmente la plus-value imposable.

LMNP en 2026 : des incertitudes législatives

Pour Pierre Quique, expert-comptable chez Quanteos, la situation reste paradoxale,: « nous avons de nombreux clients qui s’inquiètent… et en fait il n’y a encore rien de définitif ». À ce jour, aucune nouvelle disposition n’a en effet été votée concernant le meublé. Une chose est sûre : au cours de l’examen de la loi de finances 2026, plusieurs amendements ont visé directement le régime du meublé, en particulier l’amortissement, le principal avantage fiscal du LMNP. Ces amendements n’ont pas été adoptés, mais ils montrent une tendance politique claire : resserrer la fiscalité du meublé jugé « fiscalement trop attractif ». L’amendement visant à limiter les amortissements pratiqués par les bailleurs en meublé, avait d’ailleurs été adopté en séance publique à l’Assemblée nationale… avant que la loi de finances ne soit rejetée dans sa globalité.

Que faire quand on envisage d’investir ?

Dans un contexte où la fiscalité du meublé semble pouvoir changer à tout moment, la question revient systématiquement chez les investisseurs : faut-il avancer ou attendre ? Pour de nombreux experts en investissement, reporter un projet à cause de l’incertitude législative n’est pas une stratégie. Selon Pierre Quique, « un investissement immobilier, c’est un projet sur vingt ans. Si une loi change trois ans après, il ne faut pas réorganiser toute sa stratégie : il faut penser sur le long terme », insiste-t-il.

Par prudence, certains acquéreurs glissent déjà vers des structures jugées plus stables fiscalement. La SCI à l’Impôt sur les Sociétés s’impose de plus en plus comme une solution de repli, capable d’offrir une visibilité que le meublé n’apporte plus. « Aujourd’hui, quand un client démarre un investissement, je conseille souvent la SCI à l’IS pour s’assurer de la stabilité fiscale », conseille l’expert-comptable.

Dans ce paysage en mouvement, un principe domine : ne pas subir le calendrier politique, mais construire une stratégie robuste, capable de traverser les évolutions législatives comme les cycles du marché immobilier.