Investisseur : ce nouveau statut fiscal pourrait tout changer dès 2026

Un amortissement comptable sur la location nue enfin !

C'est la principale mesure de ce nouveau statut du bailleur privé l L'amortissement est déjà possible pour les LMNP au régime réel, ce qui rend la location meublée plus rentable fiscalement que la location vide. L'idée, c'est d'aligner les régimes des revenus fonciers et des bénéfices industriels et commerciaux. Voici en quoi consisterait le futur amortissement en location vide :

• Au régime réel, chaque année pendant 20 ans, vous pourrez déduire de vos loyers imposables 5 % de la valeur du logement pour un investissement dans le neuf. L'amortissement sera de 4 % par an dans l’ancien ET à la condition d'avoir des travaux (représentant 15 % de la valeur du logement).
• Cet amortissement s'ajoutera à vos charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurances, charges de copropriété).
• Conséquence : jusqu'à 20 ans sans impôt (ou presque) sur vos loyers, un mécanisme comparable au LMNP réel, mais appliqué a la location nue.

Le régime forfaitaire (micro-foncier) serait également amélioré : l’abattement passerait de 30 % à 50 % dans la limite de 30 000 euros de revenus fonciers par an. Au-delà de 30 000 euros, le régime réel s'impose.

Un bonus d’amortissement pour loyers abordables

Sur le régime réel, l'amortissement serait majoré de 0,5 à 1,5 point si vous pratiquez un loyer intermédiaire, social ou très social.

Au régime forfaitaire, l'abattement sera porté jusqu'à 65 % pour les loyers « très sociaux ».

Déficit foncier : plafond quadruplé à 40 000 euros

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet aux propriétaires de biens immobiliers locatifs (non meublés) de déduire de leurs revenus globaux les charges excédant les loyers perçus.

Aujourd'hui limité à 10 700 euros, le déficit foncier imputable passerait à 40 000 euros, déductibles du revenu global (salaires, etc.). L'idée de cette proposition, c'est d'encourager les grosses rénovations et la transition énergétique.

Sortie de l'IFI pour les logements loués en résidence principale

Les biens respectant les critères du nouveau statut seraient exclus de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière. Le message est clair : « investissez, vous ne serez pas pénalisé sur votre patrimoine ».

Pour rappel, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) s’applique aux personnes dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année. L’IFI est progressif, avec un barème allant de 0,5 % à 1,5 %, et la déclaration se fait en même temps que l’impôt sur le revenu.

Plus-value exonérée après 20 ans de location

La proposition propose d'aligner le régime des plus-values immobilières sur la période d'amortissement. Après 20 années de location longue durée, l'investisseur serait totalement exonéré d'impôt lors de la revente (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux).

Le gros MAIS à retenir...

Si le rapport parlementaire offre de belles perspectives pour relancer l'investissement locatif, le statut du bailleur en est au tout début du processus d'adoption. Ces avantages fiscaux devront s'intégrer dans le budget 2026 qui doit permettre de trouver 40 milliards d'économies.

Les parlementaires Daubresse et Cosson misent sur les recettes engendrées par la reprise de la construction et de l'investissement locatif (TVA sur la construction et la rénovation, emplois créés) pour compenser les pertes de recettes. Le projet de statut de bailleur privé est ambitieux mais rien n'est voté et le chemin est encore long !

Par ailleurs, mauvaise nouvelle pour les investissements locatifs en cours : le rapport précise que l'amortissement ne concernerait que les investissements réalisés à partir du 1er décembre 2025.