Fin du Pinel : le logement locatif intermédiaire est-il une bonne alternative ?

La fin de l'investissement en loi Pinel, le 31 décembre 2024, a été un véritable coup de massue pour le secteur de la construction neuve. Alors que les promoteurs immobiliers peinaient déjà à trouver des banques pour financer les projets, et des acquéreurs pour acheter les biens, la suppression du dispositif fiscal a fini de tarir la source des investisseurs immobiliers. Si aucun dispositif fiscal ne remplace le Pinel, une alternative a commencé à émerger : le logement locatif intermédiaire (LLI). Créé pour les institutionnels en 2014, il a été ouvert aux investisseurs particuliers en 2024. Encore méconnu, il permet d'accéder à des abattements fiscaux intéressants.

Pour pouvoir bénéficier des avantages du logement locatif intermédiaire (une TVA réduite et un crédit d'impôt correspondant à la taxe foncière), il faut remplir plusieurs conditions.

Un crédit d'impôt sur vingt ans

La TVA traditionnellement appliquée sur les logements neufs est de 20 %. L'achat d'un LLI bénéficie d'une TVA au taux réduit de 10 %, ce qui se traduit mécaniquement par une baisse du prix d'achat par rapport au prix du marché.

Par ailleurs, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) due par le propriétaire d'un LLI fait l'objet d'un crédit d'impôt qui peut s'étendre jusqu'à vingt ans. Pour en bénéficier, le propriétaire s'engage à conserver le bien immobilier sur une durée de quinze à vingt ans et à le louer à un loyer inférieur d'environ 15 % aux prix du marché. Sont éligibles au dispositif les logements neufs ou en VEFA, et les biens réhabilités selon les normes RE 2025. Les logements doivent aussi être localisés en zone tendue (A bis, A, B1) ou dans des secteurs spécifiques (territoires de réindustrialisation, grandes opérations d'urbanisme, opérations de revitalisation de territoire).

Enfin, le particulier doit acquérir le bien via une société, en particulier une SCI (société civile immobilière).