Dispositif JEANBRUN

Un dispositif hybride fondé sur l’amortissement et le déficit foncier

Le dispositif Jeanbrun est un mécanisme fiscal spécifique qui permet d’investir dans l’immobilier neuf ou ancien avec travaux, en combinant deux leviers majeurs :

l’amortissement comptable du bien et le mécanisme du déficit foncier.

Il ne s’agit pas d’une réduction d’impôt directe, mais d’un dispositif permettant de neutraliser tout ou partie des revenus fonciers et, dans certaines situations, de réduire l’impôt global du foyer.

Les avantages concrets

◇ Amortissement du bien immobilier (hors terrain), réduisant fortement le résultat imposable.

◇ Prise en compte des charges et des travaux.

◇ Possibilité de générer un déficit foncier.

◇ Imputation du déficit sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

◇ Report du déficit foncier excédentaire sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

◇ Éligible au neuf comme à l’ancien avec travaux.

Comment ça fonctionne ?

1. Acquisition d’un logement neuf ou ancien nécessitant des travaux.

2. Mise en location du bien dans le cadre du régime réel.

3. Amortissement comptable du bien (hors terrain) et prise en compte des charges.

4. En cas de charges et travaux supérieurs aux loyers perçus, création d’un déficit foncier.

5. Imputation du déficit sur le revenu global (dans la limite de 10 700 €), puis report du solde sur les années suivantes.

Exemple concret – investissement neuf

Un investisseur acquiert un logement neuf pour 230 000 €.

◇ Loyers annuels : 9 500 €

◇ Amortissement annuel du bien : 8 000 €

◇ Charges diverses : 2 000 €

➡ Résultat foncier : -500 €

Ce déficit vient réduire les autres revenus fonciers du foyer. Les loyers sont ainsi quasi non imposés, sans augmenter la pression fiscale globale.

Exemple concret – investissement ancien avec travaux

Un investisseur achète un bien ancien pour 160 000 € et réalise 90 000 € de travaux.

◇ Loyers annuels : 10 000 €

◇ Charges + intérêts : 6 000 €

◇ Travaux déductibles : 90 000 €

➡ Déficit foncier généré : 86 000 €

10 700 € sont imputables sur le revenu global, réduisant immédiatement l’impôt du foyer.

Le solde du déficit, soit 75 300 €, est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, permettant une fiscalité allégée durablement.

Pour qui est-ce adapté ?

◇ Contribuables percevant des revenus fonciers.

◇ Investisseurs souhaitant neutraliser la fiscalité locative.

◇ Profils recherchant une stratégie fiscale fondée sur le temps long.

◇ Investisseurs capables de financer des travaux significatifs.

Points de vigilance

◇ Dispositif nécessitant une comptabilité rigoureuse.

◇ En ancien, les travaux doivent être éligibles au déficit foncier.

◇ Engagement de location sur la durée pour conserver l’avantage fiscal.

En résumé ✔ Amortissement du bien immobilier ✔ Déficit foncier imputable jusqu’à 10 700 € ✔ Report du déficit sur 10 ans ✔ Neuf et ancien avec travaux