Pinel, c’est fini ! Découvrez tout sur le nouveau LLI

La page se tourne définitivement sur un des dispositifs immobiliers les plus populaires de la dernière décennie. Alors que le Pinel tire sa révérence, un nouveau venu s’apprête à prendre le relais dans un contexte de crise du logement toujours plus prégnante. Mais cette transition sera-t-elle aussi fluide que les investisseurs l’espèrent ?

La fin du dispositif Pinel

Il faut se rendre à l’évidence : le Pinel n’a pas tenu toutes ses promesses. Lancé en 2014 sous Manuel Valls pour dynamiser la construction neuve dans les zones tendues, ce dispositif fiscal aura tout de même permis à des milliers de Français de réduire leurs impôts tout en se constituant un patrimoine. La recette semblait gagnante : jusqu’à 21% de réduction d’impôt sur 12 ans en échange d’un engagement à louer à des loyers encadrés.

Pourtant, le bilan dressé par la Cour des Comptes en septembre 2024 a sonné le glas. Trop cher pour les finances publiques, trop peu efficace pour répondre aux besoins réels en logements intermédiaires. Résultat : aucune prolongation au-delà du 31 décembre 2024. Une disparition qui a laissé un vide… jusqu’à l’émergence du LLI.

Le LLI : une alternative qui monte en puissance

Le Logement Locatif Intermédiaire n’est pourtant pas un nouveau-né. Créé en 2014 par ordonnance, il végétait dans l’ombre, réservé aux gros investisseurs institutionnels. La loi de finances 2024 a tout changé en l’ouvrant aux particuliers, à une condition près : passer par le créneau d’une SCI. Une subtilité qui explique pourquoi tant d’investisseurs hésitent encore à franchir le pas.

Comprendre le mécanisme du LLI en trois points clés

Le principe ? Proposer des logements à loyers maîtrisés dans les zones sous tension, spécifiquement pour cette classe moyenne coincée entre le marteau du logement social et l’enclume du marché privé. Concrètement, les loyers sont plafonnés 15 à 20% sous les prix du marché, ce qui n’est pas sans conséquences sur la rentabilité.

La cible ? Ces ménages qui gagnent trop pour le HLM mais pas assez pour se loger décemment. Un créneau qui représente pourtant des millions de Français aujourd’hui en grande difficulté. Le LLI se positionne donc comme une bouée de sauvetage, à condition que les investisseurs jouent le jeu.

Les conditions d’éligibilité : ce qu’il faut savoir

Villes éligibles en LLI

Investir en LLI ne s’improvise pas. Les règles sont strictes, parfois tatillonnes, et méritent qu’on s’y attarde avant de se lancer.

Du côté du logement

Exit l’ancien, place au neuf ou au VEFA. La localisation est tout aussi cruciale : zones A bis, A, B1 ou B2 sur dérogation. Sans oublier l’indispensable convention avec l’ANAH pour bénéficier des avantages fiscaux. Autant de critères qui réduisent considérablement la marge de manœuvre.

Concernant les locataires

Les plafonds de ressources varient sensiblement selon la composition du foyer et la zone géographique. Pour 2025, une personne seule en zone A bis devra gagner moins de 43 953 € annuels, tandis qu’un couple avec trois enfants en zone B1 ne pourra dépasser 81 705 €. Des seuils qui posent question : sont-ils vraiment adaptés au coût de la vie actuel ?

Les avantages fiscaux : le nerf de la guerre

C’est là que le bât blesse… ou pas. Le LLI propose deux atouts de taille pour séduire les investisseurs.

Première bonification : une TVA réduite à 10% au lieu des 20% habituels. Sur un T2 à 224 000 € en zone A, l’économie atteint près de 19 000 €. Pas négligeable quand on sait que l’apport initial représente souvent le principal frein à l’investissement.

Deuxième avantage : un crédit d’impôt couvrant la taxe foncière pendant 20 ans maximum. Pour notre même T2 de 48m², cela peut représenter jusqu’à 26 000 € d’économies. Deux mécanismes qui, combinés, changent radicalement la donne financière.

La SCI : passage obligé mais semé d’embûches

Voilà le point noir du dispositif. Impossible d’y échapper : le LLI impose la création d’une Société Civile Immobilière. Une formalité pour certains, un casse-tête pour d’autres.

Entre la rédaction des statuts, la publication au journal des annonces légales, l’immatriculation au RCS et l’option pour l’IS, le parcours du combattant administratif rebute plus d’un investisseur potentiel. Sans compter la gestion courante de la SCI qui nécessite souvent l’intervention d’un professionnel. Un coût supplémentaire à intégrer dans son business plan.

LLI vs Pinel : la comparaison qui fait mal

Si le LLI hérite du surnom de « Pinel institutionnel », les différences sont pourtant marquées. Engagement plus long (15 à 20 ans contre 6 à 12), accès réservé aux personnes morales, encadrement administratif renforcé… Le nouveau venu impose un cadre bien plus rigide que son prédécesseur.

Mais il compense par des avantages uniques : non-soumission au plafonnement des niches fiscales, transmission du patrimoine facilitée, et surtout cette fameuse TVA réduite qui faisait défaut au Pinel. Deux philosophies différentes pour deux époques distinctes.

Le pour et le contre : à vous de juger

D’un côté, les atouts sont indéniables : économie immédiate, exonération de taxe foncière, investissement en zone tendue. De l’autre, les contraintes font réfléchir : engagement long, loyers sous le marché, complexité administrative.

La vraie question est ailleurs : ce dispositif parvient-il vraiment à concilier rentabilité pour l’investisseur et accessibilité pour les locataires ? L’avenir nous le dira, mais une chose est sûre : le LLI n’est pas une simple copie du Pinel. C’est une nouvelle approche, plus exigeante mais potentiellement plus vertueuse.

Vers un nouveau modèle d’investissement locatif

La disparition du Pinel marque la fin d’une époque. L’arrivée du LLI en ouvre une autre, plus complexe mais peut-être plus adaptée aux défis actuels du logement. Entre avantages fiscaux attractifs et engagement social réel, ce nouveau dispositif pourrait bien séduire les investisseurs patients, ceux qui voient plus loin que le simple gain fiscal immédiat.

Reste que la marche est haute. Créer une SCI, s’engager sur 20 ans, accepter des loyers encadrés… Autant d’obstacles qui nécessitent une vraie réflexion et souvent un accompagnement professionnel. Le LLI n’est pas un placement pour improvisateurs, mais pour ceux qui prennent le temps de bien construire leur projet. À l’image du logement lui-même, la réussite passe par des fondations solides.