Démembrement de propriété

Un dispositif patrimonial stratégique

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts :

• La nue-propriété : le droit de disposer du bien (transmission, revente à terme).
• L’usufruit : le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus.

C’est un outil puissant pour optimiser la fiscalité, préparer une transmission et diversifier ses investissements.

Les avantages concrets

• Achat en nue-propriété avec une décote importante (souvent de 30 à 40 %).
• Aucune fiscalité pendant la durée du démembrement (ni loyers, ni charges).
• Récupération automatique de la pleine propriété à l’échéance, sans frais ni droits supplémentaires.
• Transmission facilitée : possibilité de donner la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l’usufruit (usage ou revenus).
• Réduction de l’assiette IFI pour le nu-propriétaire.

Comment ça fonctionne ?

1. Acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété, l’usufruit étant détenu temporairement par un bailleur institutionnel (ex. bailleur social).
2. Pendant la durée du démembrement (généralement 15 à 20 ans), l’usufruitier gère le bien, perçoit les loyers et assume les charges.
3. À l’échéance, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans fiscalité ni frais supplémentaires.

Exemple concret

Un investisseur acquiert un appartement en nue-propriété pour 180 000 €, soit une décote de 40 % par rapport à sa valeur en pleine propriété (300 000 €).

• Aucune fiscalité pendant 20 ans (ni loyers, ni charges).
• À l’échéance, récupération automatique de la pleine propriété, valorisée à environ 400 000 €.
• Gain global estimé : +220 000 € (décote + valorisation).

Pour qui est-ce adapté ?

• Contribuables souhaitant préparer leur retraite sans gestion locative immédiate.
• Investisseurs fortement imposés, recherchant une solution sans fiscalité annuelle.
• Familles souhaitant organiser la transmission patrimoniale (donation de la nue-propriété).

Points de vigilance

• Absence de revenus pendant toute la durée du démembrement.
• Horizon de placement long terme (15 à 20 ans).
• Dispositif généralement réservé à des profils patrimoniaux solides.